資産の組み換え

2024.10.04

　収益率が下がっていく不動産をどうするか。大切な資産を次世代に引き継いでいけるか。こうした悩みを持つオーナー様は多いと思います。そんな悩みの解決策の１つとして挙げられるのが「資産の組み換え」です。資産の組み換えとはその名の通り、所有する資産を他の形態に変更することです。収益性の改善や資産価値の維持、円滑な相続などを目的に行なわれます。おもに４つの手法があるのでご紹介していきます。

①不動産から現金へ

　不動産を売却して現金をはじめとした金融資産に変える方法です。株式やＲＥＩＴなども金融資産の１つです。短期間で売却できる流動性の高い金融資産にしておくことで、いざというときの資金需要に対応しやすくなります。相続における分割や納税の対策としても有効です。

②現金から不動産へ

　資金を投じて不動産の購入やリノベーションを行う方法です。現金を不動産に組み替えることで相続税評価額の圧縮に。また、不動産から得る収益で相続税が賄えれば、代々引き継いできた土地など大切な資産を守ることもできます。また、建築資材や人件費が高騰している昨今では、今ある物件を最大限に活かすことも重要なミッション。補修・改修にきちんとお金をかけて、資産価値を落とさないようにすることも大切です。

③不動産から不動産へ

　所有する不動産を売却し、その資金で新たな不動産を購入する方法です。活況が見込まれるエリア・物件に再投資することで、キャッシュフローの改善や収益の改善を図るのが大きな目的。資産の分割や節税対策として行われる場合も少なくありません。地方の遊休地や不動産を売却し、都心のマンションへと組み換えれば、将来的な収益も安定しやすくなるでしょう。　

④土地を建物に

　所有する土地を活用して収益物件を建てたり、土地を売却して区分所有マンションを購入したりする方法です。未利用地がある場合は、積極的に活用を考えたいところ。未利用地は固定資産税や維持管理コストがかかる上、放っておくと土地の荒廃や不法投棄などのトラブルを可能性もあります。「マイナスの資産」になる前に、適切に管理しましょう。　　

次世代への承継も見据えて、最適な形で資産を組み換え

　親が大切にしてきた不動産を子供に引き継がせたくても、子どもがその想いに同意してくれるとは限りません。現在は故郷を離れて暮らす若者も珍しくなく、経営の手間や管理の負担から「親の不動産を継ぎたくない」という人も多いのです。それでは引き継ぐ側の負担を減らすには何をすべきなのでしょうか。

　それにはまず物件の価値を構成している要素を把握する必要があります。賃貸物件の価値は「資産部分」と「運用部分」から成り立っていると考えてください。資産部分とは立地やエリア、建物の状態によって得られている価値、一方の運用部分とは収益向上のためのオーナーの努力や独自のノウハウによって得られている価値です。

　基本的に運用部分の割合が高ければ高いほど、引き継ぐ側の負担は大きくなります。例えばメンテナンスにオーナーが日々労力をかけている物件や、すぐに修繕が必要になる築古物件は引き継ぐ側に負担を感じさせてしまいます。つまり次世代が引き継ぎやすくするためには、資産の組み換えを行って、資産部分の割合をなるべく増やす意識が大切なのです。

専門家を交えて親子間でコミュニケーションを

　こうした資産の承継で大切なことは、資産をどうしたいかを親子でよく話し合うことです。例えば「不動産は引き継ぎたくない」と子どもが言っていたとしても、本音としては「負担が少ない不動産なら引き継いでもいい」と思っているケースも往々にしてあります。コミュニケーション不足から互いの思いを理解できず、トラブルに至るケースは少なくありません。

　とはいえ、親子間での話し合いは感情的になりやすく,意外と難しいもの。そんな時には税理士や管理会社などの専門家に立ち会ってもらいましょう。客観的、専門的な立場からのアドバイスが得られ、具体的な解決策が見つかりやすくなるはずです。

　資産の組み換えは、収益性向上や円滑な相続のための有効な戦略です。現在の市場環境を踏まえ、将来の展望を見据えながら、資産を維持していくことが大切です。家族とのコミュニケーションを図り、専門家の意見も取り入れながら、最適な資産の組み換えを実現しましょう。

ベストウイングテクノは1961年創業以来半世紀以上にわたり防水工事を中心に数多くのマンション、アパートの修繕工事に携わってまいりました。投資不動産購入前の外壁診断のご相談も無料で承っております。投資不動産の売却・購入を考えているお客様、ご興味のある方はお気軽にお問い合わせください。

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