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返還しない敷金の取り扱い
事務所や店舗の賃貸借契約を結ぶ際、契約内容に「預かった敷金は契約終了時にその時点の賃料2ヶ月分を償却し、残金を返還する」と記載されている場合があります。このような規定があると、実際に返還されない敷金の一部がどのように取り扱われるのか、特に不動産所得を計算する際にどのような処理が必要になるのかを理解しておくことが重要です。今回は、この点について解説していきます。
返還しない敷金は権利金や更新料と同様
不動産の貸し付けに伴い敷金や保証金として収受する金額は、本来は賃借人の債務を担保するためのものですから、それ自体は賃貸人の収入になるものではありません。しかし、「預かった敷金は契約終了時に賃料２ヶ月分を償却したうえで残金を返還することとしている」のように、契約当初から、または一定期間が経過すれば、その全部または一部が賃貸人に帰属することを契約で取り決めているものもあります。これらは実質的には権利金や更新料と変わらないため、不動産所得の計算上、収入金額として取り扱われます。そして、その収入金額の計上時期については、賃貸借契約の終了時ではなく、返還を要しないことが確定した時点とされています。つまり、事務所や店舗を賃貸するケースでは、契約に基づいて賃借人に店舗を引き渡した時点、すなわち契約時ということになります。しかし、賃貸借契約では「預かった敷金は契約終了時にその時点の賃料２ヶ月分を償却」となっています。契約時には契約終了時になるのではないかと疑問を感じる方も多いと思います。
契約終了時の賃料は契約時に確定
その疑問を解消するのが「賃料の値下げは特別な事情に限定されるもの」という考え方です。この考えのもとでは、契約終了時における賃料の2ヶ月分に相当する金額は、すでに契約時に確定していると解されます。そのため、返還しない部分の敷金の金額は、契約時における賃料で計算し、契約時に収入金額に計上すべきこととなるわけです。なお、契約時と契約終了時の賃料に差額が生じた場合には、その差額を契約終了時の収入金額、または必要経費に計上して清算することになります。詳しくは顧問税理士にお尋ね頂ければと思います。
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2025.01.10