家賃の値上げは可能？

2023.10.27

最近の物価高で食料品や光熱費などの生活費の価格が上がり、アパートを建てるために銀行から借りている融資の金利も引き上げられて困っているオーナー様もいるかと思います。そこで、契約更新のタイミングで入居者に家賃の値上げが可能なのか、また、家賃の値上げについて入居者の同意が得られるものなのかを触れてみたいと思います。

普通賃貸借契約であるか定期借家契約であるかによって対応が異なる

普通借家契約の場合、当事者から契約終了の意思表示がない限り、同じ内容の契約が自動的に更新されていきます。(借地借家法26条1項）そのため、入居者が同意しない限り家賃の値上げをすることはできません。もっとも、更新時期での値上げに応じてくれる入居者も一定程度いますので、申し入れてみる価値はあるでしょう。ただし、それをきっかけに入居者が退去してしまうリスクもありますので、十分にご検討ください。

値上げの根拠を説明できるようにしておく

入居者が値上げに同意してくれず、現状の家賃では経営が難しい場合には、最終的に調停や裁判を起こして値上げを求めていくことになります。調停や裁判では、基本的に「今の家賃がいつ決められたか？」「それから何年経っているか？」そして「その時から物価はどれくらい変動しているか？」といった点が考慮され、最終的に値上げの可否、および、値上げする場合にはその金額が決められます。そこで、入居者へ申し入れをする前に、①契約が結ばれた年、②その年から現在までにどれくらい物価が上がったか、③近隣の家賃相場の３点がわかる資料、ならびに④固定資産税の納付書などを用意し、値上げの根拠を示して説明できるよう準備しておくことをおすすめします。なお、調停や裁判では「いつ、いくら値上げを求めたか？」という点も問題になるので、内容証明郵便などで照明できるようにしておいてください。

定期借家契約なら、契約終了後に値上げが可能

これに対し、定期借家契約の場合には自動更新がありませんので、契約期間満了後、希望の家賃を提示して再契約を申し出ることができます。入居者が同意しない場合は契約不成立となります。なお、契約期間中は、家賃の増額請求を排除する特約のない限り、普通借家契約と同様に値上げを求めることも可能です（借地借家法38条９項）。

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