インボイス制度導入

2023年10月1日からインボイス制度が始まります。それに先駆け、2021年10月からインボイス登録事業者の受付が開始されており、登録を済ませた方もいるかもしれませんが、制度の内容はまだ浸透しているとはいえない状況です。大家さんに大きな影響がある制度ですので、どんな影響があって、どう対策をすべきかについてお話しします。


インボイス制度とは?

インボイス制度とは、正式名称は「適格請求書等保存方式」で、消費税に関する新しいルールともいえるもので、仕入税額控除を行う際に、守らなければならない制度です。2023年10月1日にインボイス制度が導入されると、商品・サービスを提供し、費用の請求をする際に「適格請求書(インボイス)」を発行してもらわなければ、仕入れ側は仕入税額控除ができなくなってしまいます。仕入れ税額控除ができなければ、その分の消費税負担が増えますので、仕入れ側の課税事業者は利益が減ることになってしまいます。この適格請求書(インボイス)を発行するための制度がインボイス制度です。


インボイス制度が導入された理由は?

インボイス制度の本当の狙いは「益税」をなくすことにあります。益税とは、消費税を受け取っても納めないことによって得られる利益のことです。たとえば店舗・事務所の家賃には消費税がかかりますが、課税売上1000万円以下の大家さんは、消費税を受け取っても納めなくてもよいことになっています。これが益税として大家さんの利益となります。この免税事業者の消費税が利益になってしまう問題をインボイス制度によって解消するのが狙いだといわれています。つまり、テナント側の仕入税額控除を認めないようにすることで実質的に免税事業者である大家さんが消費税の請求ができにくくなってしまうという制度であるといえるでしょう。



インボイス制度が影響する不動産オーナーは

住宅用アパート・マンションを所有する大家さんは、非課税売上げがほとんどなので免税事業者である場合が多いです。したがって、インボイス制度の影響はありません。土地の賃料、土地の売却収入も非課税です。しかし、店舗や事務所を賃貸している大家さんは、インボイス制度の対策を立てる必要があります。すでに課税事業者として、消費税の納税を行っている人は、インボイス発行事業者の登録を行えば、これまで通り請求・取引を行うことができます。また、事務所や店舗の家賃収入があってもテナント(借主)が免税事業者の場合は、そもそも仕入税額控除は不要なので、オーナーがインボイスを発行する必要はありません。しかし、借主が課税事業者の場合、大家さんの年間売上が1000万円以下の免税事業者であっても、インボイス制度への対策を検討する必要があると思われます。




インボイス制度によって益税がなくなるしくみ


インボイス制度によって益税がなくなるのはなぜか?その仕組みは次の通りです。例えば、免税事業者のオーナーTさんは月額家賃100万円の店舗をテナントさんに貸しているとします。(※課税売上が年間で1000万を超えてしまいますが、わかりやすくこの金額にしています)Tさんが借主に消費税込みで110万円請求した場合、現在なら借主は消費税10万円分の仕入税額控除を受けられます。しかし、インボイス制度開始後は、借主は10万円分を仕入税額控除できなくなります。Tさんが免税事業者ゆえに、インボイス登録事業者ではないからです。借主は10万円分を実質的に負担することになります。このままでは借主さんは退去してしまう可能性も考えられます。退去を阻止するには①課税事業者となってインボイス登録事業者となる、または②請求額を100万円に減額するといった対応を迫られる可能性が高いといえます。店舗・事務所を賃貸している場合のほか、駐車場収入、太陽光発電収入など課税売上がある場合も同様です。



納税額の考え方


インボイス登録事業者になるには、課税事業者になる必要があります。とはいえ、受け取った消費税をそのまま全部納付しなければならないわけではありません。納税額の計算は原則として「売上げに係る消費税ー仕入れにかかる消費税」です。例えば前述のTさんの場合、「売上げに係る消費税」の10万円から「仕入れに係る消費税」を差し引いて納税できます。ただ、賃貸経営では修繕費が大きくならない限り、控除できるものが少ないといえます。そこで利用したいのが簡易課税制度です。これは実際にかかった「仕入れに係る消費税」ではなく「みなし仕入率」を用いて納税額を計算する方法です。簡易課税制度を利用できるのは、2年前(2期前)の課税売上高が5000万円以下の事業者です。また、事前にこの制度を受ける旨の届出書を税務署に提出することが必要です。

まとめ


・賃貸住宅などの住宅の賃料は消費税が非課税で、インボイス制度の影響はない

・事業用の店舗・事務所の賃料収入は消費税が課税されるため、大家さんが課税事業者になってインボイスを発行する、もしくは賃料を減額する等の対策を考える必要がある。





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