事故物件の告知義務

2023.08.18

物件内で発生した死亡事故についてどこまで借主に伝えるべきか？これまで告知の対象となる死因などについて明確な基準がなく、裁判例を参考に告知すべきかの要否やいつまで告知するかは、宅建業者によって対応が分かれていました。このような不安定さを解消するために策定されたのが「事故物件の告知義務ガイドライン」です。

対象は「居住用の物件」

今回のガイドラインの対象は、原則として居住用のみです。理由は居住用物件の買主・借主は住み心地を重視するため、「人の死」があったか否かによって影響を受ける度合いが高いと考えられるからです。なお、建物を解体して土地を取引する場合は告知対象となりません。もっとも、「事業用物件」や「建物解体後の土地」であっても無条件に告知が不要なわけではありません。取引の目的、事案の内容、物件の立地などを考慮して告知すべきかどうかが判断されますのでご注意ください。

告知義務について

調査は、貸主・売主に告知書の記載を求めることで「調査義務を果たした」とされます。物件近所の聞き込みやインターネットの情報収集までは求められておらず、オーナーが告知書に記載した情報が事実確認のよりどころになる。オーナーが故意に事実を隠蔽すれば損害賠償を求められる可能性もあるため、告知書には適切な記載が必要です。

①「自然死」「不慮の事故」が起きた物件

売却・賃貸する物件で自然死や日常生活での不慮の死が起きた場合は原則として買主や借主に告げる必要はありません。人は誰でも亡くなるものだからです。ただし発見が遅れて居室が激しく損傷し特殊清掃などが必要になった場合には告知が必要です。

②「自殺」「事件による死」が起きた物件

上記以外の死（自殺や他殺など）については、売却・賃貸する際に心理的瑕疵として告知しなければならないとされています。

③告知すべき期間

「いつまで告知しなければならないのか」が問題になります。賃貸については、原則として事故発生から３年経てば告知の必要がなくなります。時の経過によって心理的瑕疵の程度が和らいでいくと考えられるからです。売却については期間の目安がありません。したがって、ケースバイケースの判断となりますが、無期限で告知するのが無難だと考えます。

④買主・借主から問い合わせがあった場合

心理的瑕疵については個人差があり、人の死を非常に気にする買主・借主もいます。従て①～③にかかわらず、「過去に物件内で人の死があったか」を尋ねられた場合は告知が必要です。また、社会的な影響の大きさから買主、借主が把握しておくべき特段の事情があると認識した場合も同様です。

どこまで伝えるべきか

もう一つの問題は「どこまで具体的に伝えるか」です。告知内容は①事故の発生時期②場所③死因（自然死、自殺、他殺、事故死の別程度）に限られます。他方、亡くなった方の氏名や年齢、家族構成、具体的な死の態様、発見状況まで告知する必要はないものとされてます。これはご家族の名誉やプライバシーに関わる事柄だからです。

賃貸物件の告知がおおむね３年との基準が示されたことは、いざという時のトラブル防止の参考になるでしょう。ガイドラインは専門家によって策定されたものですので、今後は裁判でも一定の基準となることが考えられます。

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